1. IL NOTAIO È UN PROFESSIONISTA AUTONOMO COME TUTTI GLI ALTRI

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Il notaio si differenzia dalla quasi totalità degli altri professionista privati. Il notaio è un pubblico ufficiale: lo Stato, per ragioni di efficienza e di economicità, ha scelto di delegare – senza alcun costo a suo carico – l’attribuzione di pubblica fede agli atti privati all’istituzione notarile, che rappresenta uno de più riusciti casi di privatizzazione, è i un professionista con rischio, organizzazione e spese proprie esercita una funzione in nome dell’ente pubblico e nell’interesse della collettività.

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2. IL NOTAIO GODE DI IMMUNITÀ PENALE

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Non gode di alcuna immunità penale; è processabile come qualunque altro cittadino, anche per i fatti commessi nell’esercizio delle proprie funzioni, senza alcun beneficio od esenzione speciale e senza necessità di alcuna autorizzazione a procedere da parte dell’ordine di appartenenza.

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3. IL NOTAIO PER LA SUA FUNZIONE È PAGATO PROFUMATAMENTE DALLO STATO ITALIANO

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Il notaio non riceve un Euro dallo Stato italiano, essendo tenuto ad organizzare la propria attività a propria esclusiva cura, rischio e spese, ricevendo compensi soltanto dai propri clienti, secondo tariffe di libero mercato; il notaio non gode di alcuna esenzione o di privilegi fiscali e versa sui propri compensi l’iva e l’iperf in misura ordinaria.

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4. IL NOTAIO, UNA VOLTA IN PENSIONE, PERCEPISCE PENSIONI D’ORO DALL’INPS

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Viceversa, in vita, non versa un Euro di contributo all’Inps, né quando in malattia, in gravidanza od in pensione percipisce alcuna indennità dallo stesso; le pensioni di anzianità, di gravidanza o di malattia dei notai sono erogate esclusivamente dalla cassa nazionale del notariato, alimentata e gestita in totale autonomia dai notai in esercizio, senza alcun onere a carico delle casse pubbliche.

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5. RIESCONO A DIVENTARE NOTAI SOLTANTO I FIGLI DI NOTAI

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Questo è uno dei miti più falsamente odiosi, in quanto dei quasi 6.000 notai oggi in esercizio soltanto 1.000 circa sono figli di notai; a contrario, quindi, l’82% dei notai in esercizio non è figlio di notai; questo luogo comune deriva dal fatto che la carica di notaio risultava nell’età dell’ancien regime oggetto di vendita da parte dello Stato.

Dal 1926 l’accesso alla professione notarile è mediante pubblico concorso. I commissari sono 24 e di questi soltanto 8 sono notai.

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6. IL NOTARIATO È UNA CASTA, OCCORRONO AMICIZIE IMPORTANTI PER ENTRARE E DIFENDE IN MANIERA COESA I PROPRI INTERESSI

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È evidente che chi compia questo tipo di affermazioni non sia mai stato a contatto con l’ambiente del notariato; in Italia esistono circa 6.000 notai, e raramente un notaio conosce personalmente più di 50 o 100 colleghi (in buona sostanza, i compagni di studi che hanno vinto il concorso e gli altri notai del distretto); non esiste nessuna casta né il prototipo del notaio, in quanto ciascuno è portatore della propria personalità, del proprio territorio, del proprio modello organizzativo e dei propri interessi, non esiste un prototipo del notaio, ed anzi il notariato è profondamente diviso tra varie correnti di pensiero  funzionali ai diversi interessi di cui i singoli professionisti sono portatori.

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7. I NOTAI GUADAGNANO TUTTI MILIONI DI EURO OGNI ANNO

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Questo quadro è lontanissimo dalla realtà del paese e soprattutto dal mercato dell’impresa e degli immobili, da cui il notaio trae in prevalenza i propri proventi e che dal 2008 ad oggi in quasi tutto il territorio italiano i prezzi degli immobili sono calati anche del 50%, e le prospettive per il futuro preannunciano il proseguimento, se non l’accelerazione, del trend in corso.

Il notaio è tenuto per legge ad effettuare decine e decine di adempimenti pre e post stipula anche particolarmente complessi che richiedono ore ed ore di lavoro da parte dei propri collaboratori, e quindi importanti costi ricorrenti di mantenimento e di gestione: tant’è che si stima produttivo uno studio notarile dove il notaio consegua, tolte le spese e le imposte sui redditi, il 25% netto del fatturato lordo.

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8. I NOTAI SONO TUTTI ANZIANI

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Sebbene l’accesso alla professione notarile richieda anni ed anni di preparazione, l’età media dei vincitori del concorso è di circa 35 anni; nel momento in cui scrivo – sebbene la gran parte dei notai abbia un’età compresa fra i 45 ed i 65 anni – più di mille notai hanno meno di 45 anni, ed addirittura quasi 50 notai hanno meno di 30 anni.

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9. IL NOTAIO HA ENORMI GUADAGNI PERCHÈ SI INCAMERA UNA PERCENTUALE DEL PREZZO DELLA VENDITA, E QUINDI PER OGNI ATTO INCASSA ANCHE DECINE DI MIGLIAIA DI EURO

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Assolutamente falso, a meno che non si considerino incluse le imposte del rogito anticipate al notaio ; l’unica figura professionale che viene pagata in percentuale al prezzo della vendita – spesso, purtroppo per il professionista, trattabile, data l’altissima concorrenza del settore – è il mediatore immobiliare; le somme versate al notaio, si dividono in tre voci principali: le imposte dell’atto, l’onorario del professionista e l’iva di legge; indi per cui, l’unico introito (lordo) del notaio è il suo onorario, in quanto l’iva e le imposte dell’atto devono direttamente essere versate allo Stato; l’onorario del notaio è oggi liberamente concordabile, e quindi non esiste un minimo od un massimo, sebbene in linea di massima, al crescere del valore dell’atto, aumenterà anche l’onorario del professionista, in quanto crescono proporzionalmente la sua responsabilità civile, penale, fiscale e disciplinare ed i costi per la materiale predisposizione e lavorazione della pratica.

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10. QUANDO C’È L’AGENZIA È QUESTA AD IMPORRE LA SCELTA DEL NOTAIO, CON L’ACCORDO DEL VENDITORE

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L’unica persona legittimata a scegliere il notaio è quella che paga il professionista, e, quindi, vi sia o meno l’agenzia immobiliare, od un professionista che assista una parte (commercialista, broker, avvocato, ecc.) – salvo diversi accordi economici fra le parti – l’acquirente; nessuno può imporre a quest’ultimo la cernita di un notaio piuttosto che di un altro, quand’anche si tratti di professionisti geograficamente lontani rispetto all’immobile od alla residenza del venditore od alla sede dell’agenzia: chi non vorrà intervenire all’atto personalmente lo farà tramite procura confezionata da un notaio del posto; nulla può impedire – per esempio – ad un acquirente campano che acquisti un’abitazione a Roma venduta da un sardo sposato con un ligure di rivolgersi ad un notaio di Milano, o viceversa.

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11. IL NOTAIO PUÒ RICEVERE ATTI DOVUNQUE

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Falso; il notaio può attualmente ricevere atti soltanto entro il territorio della propria regione (o, se più grande, della propria corte di appello), quindi non può recarsene fisicamente al di fuori; tuttavia, può ricevere atti di vendita di immobili situati sull’intero territorio nazionale, purché, se fuori regione, siano i clienti a recarsi fisicamente da lui.

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12. IL NOTAIO ESISTE SOLO IN ITALIA ED È UNA ISTITUZIONE MEDIOEVALE

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Il notaio esiste in oltre la metà degli Stati del mondo, e buona parte degli Stati che – appartenendo al sistema legale anglosassone (Gran Bretagna, Stati Uniti, Canada, Australia, Nuova Zelanda, Sudafrica, India e relative colonie storiche) – non utilizzano questa istituzione hanno avviato o stanno avviando progetti per introdurla (fra tutti, la Cina); il notaio ha bensì tratto origine dalle rigide corporazioni notarili medioevali (quando ci si rivolgeva all’istituzione non per obbligo, ma per la qualità del suo operato), ma nella maggior parte dei paesi del mondo in cui è attivo il notariato è stato introdotto a seguito della colonizzazione europea dal XVII secolo in poi (e specialmente del XIX secolo).

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13. NEI PAESI DOVE IL NOTAIO NON ESISTE LE TRANSAZIONI COSTANO MOLTO MENO, SONO PIÙ RAPIDE E FUNZIONANO MEGLIO

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È esattamente il contrario, in quanto la mancanza di un controllore legale responsabile istituzionalmente del contenuto dell’atto ha generato mostri come la crisi dei mutui subprime negli Stati Uniti, con gli effetti ben noti sul resto del mondo, ed ha indotto la maggior parte di questi Stati ad adottare progetti per introdurre il sistema notarile anche nel proprio ordinamento; ad es., negli Stati Uniti, non esiste un sistema legale per tracciare la proprietà di un immobile, motivo per il quale sia il venditore sia l’acquirente devono pagare di tasca propria un avvocato che rediga l’accordo di vendita; considerato inoltre che non si può legalmente essere certi che il venditore sia realmente proprietario dell’immobile venduto, l’acquirente è costretto a sostenere importanti spese assicurative volte ad ottenere il rimborso del prezzo nel caso in cui una persona terza dimostri di essere proprietaria del bene (cosa tutt’altro che rara, dato che, nel 2008, secondo le statistiche, 1 vendita immobiliare su 10 (cioè, il 10%) negli Usa era una truffa, contro una ogni diversi milioni in Italia); nel nostro paese, invece, e negli altri Stati di notariato latino, una ispezione c.d. ipotecaria consente di comprendere con certezza legale in pochi minuti se il venditore sia proprietario del bene e se questo sia libero da ipoteche o da altri gravami; l’atto è per di più pagato soltanto dall’acquirente, senza alcuna spesa per il venditore, ed il notaio risponde penalmente, disciplinarmente e civilmente di ogni errore dell’atto dipendente dalla sua carenza di controllo rispetto a quegli elementi che la legge pone a suo carico (in altre parole, se il notaio vende il bene altrui, od un bene ipotecato, senza darne evidenza in atto, l’acquirente potrà chiedere il risarcimento al notaio; negli Stati Uniti, invece, l’avvocato è pagato soltanto per scrivere il contratto, ma non ha alcuna responsabilità circa il suo contenuto); i costi dell’apertura di una società negli Usa o nel Regno Unito sono al netto di tutto molto maggiori per la collettività, in quanto non esiste un sistema pubblico corrispondente al nostro registro imprese (grazie al quale, al costo di pochi Euro, è possibile ottenere una visura c.d. camerale che dimostri l’esistenza in vita della società, la composizione della proprietà, l’oggetto, i dati edificativi, la sede, l’identità ed i poteri dei legali rappresentanti, ecc., il tutto con certezza legale).

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14. IL NOTAIO METTE SOLO UNA FIRMA, E POTREBBE ESSERE FACILMENTE SOSTITUITO DA UN IMPIEGATO COMUNALE O CATASTALE

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Questa è una delle distorsioni più ricorrenti circa l’operato del notaio; le competenze richieste per scrivere correttamente anche una normale compravendita immobiliare sono decine e possono essere acquisite soltanto dopo anni ed anni di studio intenso e di attività concreta, ciò che è inimmaginabile pretendere da un semplice funzionario catastale o comunale stipendiato, come dimostra l’inefficienza e la titanica mole di arretrato della giustizia civile italiana: per di più, il notaio (a differenza del funzionario pubblico) è responsabile degli atti che riceve, anche fiscalmente, e quindi il cliente o lo Stato insoddisfatti nelle proprie pretese si possono rivalere sul professionista; è pertanto paradossale pensare di sottrarre funzioni al sistema notarile (che non costa allo Stato un Euro, e che anzi fornisce allo Stato enormi entrate) per imitare un sistema pubblico (quello della giustizia civile) che mediamente fa acqua da tutte le parti, costa allo Stato miliardi di Euro l’anno e rappresenta uno dei più grandi freni ad attrarre in Italia investimenti dall’estero, quando invece da più parti si sta pensando per eliminare gli sprechi ed accrescerne l’efficienza di delegare l’esercizio della giustizia civile a funzionari privati sulla falsa riga del sistema notarile.

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15. IL NOTAIO NON È RESPONSABILE PER GLI ATTI CHE PONE IN ESSERE

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Il notaio è vita natural durante responsabile civilmente, penalmente, fiscalmente e disciplinarmente per ogni atto ricevuto durante la propria carriera, anche in caso di trasferimento in altro distretto o di cessazione delle proprie funzioni, salvi soltanto gli effetti della prescrizione; egli è sostituto di imposta, e quindi deve versare all’erario tutti i tributi relativi agli atti che abbia ricevuto quand’anche le parti non gliele abbiano per qualsiasi motivo anticipate; in qualità di pubblico ufficiale può essere potenzialmente compliceper tutte le attività illecite commesse tramite i propri atti, senza alcuna immunità o privilegio penale; deve risarcire le parti, ove abbia cagionato un danno al cliente con il proprio operato negligente; è soggetto ad un costante controllo circa l’irreprensibilità e la legalità del proprio operato da parte dell’ordine di appartenenza, e può essere in casi gravi soggetto a sanzioni pecuniarie, sinanche alla sospensione ed alla definitiva destituzione.

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16. IL NOTAIO PUÒ SVOLGERE UN SECONDO LAVORO

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La professione di notaio è ex art. 2 legge notarile incompatibile con buona parte di molte professioni, fra le quali imprenditore, qualsiasi impiego stipendiato dallo Stato (politico, burocratico o di altro tipo), salvo l’insegnamento, avvocato, direttore di banca, religioso, agente di cambio; il notaio che viola la disposizione è rimosso dall’esercizio delle sue funzioni.

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17. IL NOTAIO PUÒ LAVORARE QUANDO E DOVE VUOLE PERCHÈ È UN LAVORATORE AUTONOMO

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Al notaio, dopo la vittoria del concorso, è assegnata una sede presso la quale deve obbligatoriamente assistere, negli orari indicati, per almeno tre giorni a settimana; salvi alcuni giorni liberi per ogni bimestre, può allontanarsene soltanto dietro autorizzazione del consiglio notarile o, per le assenze prolungate, del ministero della giustizia, sempre a pena di destituzione; può cambiare la sede assegnata soltanto mediante un ulteriore concorso per trasferimento, sempre che la nuova sede desiderata sia libera e non optata da altro notaio con maggiore anzianità od altri criteri di preferenza; può ricevere gli atti soltanto nella regione, o, se maggiore (ad es.: Piemonte e Valle D’Aosta), nel distretto di corte dell’appello di appartenza, sempre a pena di destituzione; inoltre, è soggetto a limiti stringenti per quanto riguarda la pubblicità e le apparizioni pubbliche; il notaio può per legge avere soltanto una seconda sede, comunque all’interno della stessa regione o distretto di corte d’appello, se più grande.

 

 

18. UN CLIENTE NON PUÒ AFFIDARE UNA SOMMA AL NOTAIO SENZA IL SUO CONSENSO, E COMUNQUE NON HA NESSUNA GARANZIA CIRCA IL SUO DESTINO

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Dal 2017 è attivo il c.d. conto dedicato, di cui ogni notaio deve obbligatoriamente dotarsi e sul quale i clienti possono chiedere il deposito delle somme relative agli atti da stipulare; tale opzione è irrinunciabile per il cliente che quindi ha diritto di chiedere il deposito prezzo al notaio, senza che questi possa opporsi, dietro il versamento di un compenso aggiuntivo per la responsabilità che si assume; il conto è un rapporto bancario speciale ed è per legge separato dal restante patrimonio del professionista, e quindi non cade nella sua successione in caso di morte nè può essere aggredito dai suoi creditori in caso di difficoltà finanziarie.

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19. NON ESISTE TRACCIA DI TUTTI GLI ATTI CHE IL NOTAIO STIPULA, E QUINDI IL SUO OPERATO È OCCULTABILE

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Al di là del fatto che tutti gli atti notarili, salve rarissime eccezioni, sono soggetti a registrazione presso l’agenzia delle entrate ed a trascrizione dei registri immobiliari od ad iscrizione al registro delle imprese, gli originali dei rogiti devono essere da lui conservati fino a definitiva cessazione delle funzioni od a trasferimento al di fuori del distretto, inoltre, ogni atto che il notaio riceve nella sua carriera deve essere entro il giorno successivo annotato in un registro tenuto a sua cura e responsabilità, in cui devono essere annotati anche gli estremi di riferimento dell’atto, soggetto a visto quadrimestrale da parte dell’agenzia delle entrate; tutti gli atti a raccolta, inoltre, ed il repertorio, sono soggetti ad ispezione biennale presso l’archivio notarile distrettuale, con possibilità in caso di irregolarità di segnalazione alla commissione regionale disciplinare competente, che irrogherà previo processo le sanzioni disciplinari del caso.

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20. IL NOTAIO È NOMINATO A VITA, E, SE ANCHE CESSASSE, POTREBBE CEDERE L’UFFICIO AD UN ALTRO NOTAIO

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Il notaio, sin dagli anni ’20 del XX secolo, cessa automaticamente dalle proprie funzioni al compimento del 75° anno di età, indipendentemente dall’anzianità di esercizio; successivamente, per quanto grande fosse la sua attività, è fatto assoluto divieto di cedere l’ufficio ad altro professionista, motivo per il quale non percepisce alcunché dalla sua liquidazione (fra l’altro, non essendo un imprenditore, non risulta identificabile una “azienda” nemmeno in termini civilistici, e quindi la relativa cessione o l’affitto sarebbero nulli per inesistenza giuridica dell’oggetto).

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21. IL NOTAIO È POTENZIALE COMPLICE DEI PROPRI CLIENTI IN QUANTO, OVE MAI RILEVASSE IRREGOLARITÀ, NON LO SEGNALEREBBE A NESSUNO

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Il notaio è uno dei più importanti attori del sistema anti-riciclaggio italiano, essendo per legge tenuto ad effettuare le segnalazioni alle competenti autorità in caso di rogiti dalla sospetta provenienza delle parti, delle società coinvolte o dei fondi impiegati, rispondendone in proprio in caso contrario.

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22. IL NOTAIO PUÒ PROFITTARE DALLA PROPRIA FUNZIONE PER RICEVERE ROGITI A FAVORE DI SÈ STESSO O DI PARENTI O DI SOCIETÀ A CUI PARTECIPA

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Il notaio non può ricevere atti manifestamente proibiti dalla legge, contrari all’ordine pubblico od al buon costume o di cui siano parti il coniuge ed i famigliari più stretti, o sé stesso, o società a cui partecipa, o rispetto ai quali sia comunque in conflitto di interessi; in caso contrario, l’atto è nullo – vale a dire, non produce effetto giuridico – ed il notaio è disciplinarmente sanzionato con la sospensione o con la destituzione, se vi sia recidiva.

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23. IL NOTAIO PUÒ RIFIUTARE LA STIPULA DI UN ATTO OGNI VOLTA IN CUI NON INTENDA RICEVERLO

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Il notaio è per legge obbligato a ricevere un atto quando ne sia richiesto (art. 27 legge notarile), a pena di omissione di atti d’ufficio e di gravi sanzioni penali e disciplinari; può (anzi, deve) rifiutare il proprio ministero soltanto ove espressamente vietato dalla legge od in caso di conflitto di interessi, o nel caso in cui il cliente non sia disposto a versare l’onorario richiesto.

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24. IL NOTAIO, SUPERATO IL CONCORSO NOTARILE, NON SI AGGIORNA PIÙ

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Al di là del fatto che non aggiornarsi comporta prima o poi la ricezione di un atto vietato dalla legge, con le conseguenze civili, penali, fiscali e disciplinari di cui sopra, il notaio è obbligato per deontologia a conseguire un numero prestabilito di ore di aggiornamento ogni anno, a pena delle sanzioni previste dai regolamenti.

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25. IL NUMERO MASSIMO DI NOTAI IN ITALIA È STABILITO DAL NOTARIATO, E COMUNQUE SONO I NOTAI IN ESERCIZIO A SCEGLIERE I NUOVI NOTAI

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È soltanto il ministero della giustizia che determina il numero massimo dei notai in esercizio, e la selezione è effettuata mediante concorso notarile, in cui sono presenti 24 commissari, dei quali soltanto 8 sono notai.